Réglementation Airbnb à Marseille en 2026 : quelles règles pour votre logement ?
Dernière mise à jour : 20 oct.
Louer votre appartement pendant vos vacances ou accueillir des voyageurs toute l’année : la réglementation Airbnb à Marseille dépend de votre logement et de son utilisation.
Résidence principale, résidence secondaire ou sous-location : les autorisations et les démarches ne sont pas les mêmes. Voici les règles à connaître en 2026 pour préparer votre mise en location, de la limite des 90 jours au changement d’usage.
Réglementation Airbnb à Marseille : les règles en bref
Votre situation | Le premier point à vérifier |
Vous louez votre résidence principale pendant vos absences | La limite est de 90 jours par année civile, sauf exceptions légales. |
Vous souhaitez louer une résidence secondaire ou un investissement locatif | Une autorisation de changement d’usage est nécessaire dès le premier jour pour un local à usage d’habitation. Les nouveaux projets sont soumis à compensation. |
Vous êtes locataire de votre logement | L’accord écrit du propriétaire est nécessaire, notamment sur le prix de la sous-location. |
Votre logement bénéficie déjà d’une autorisation | Vérifiez sa durée de validité et ses conditions avant d’accepter de nouvelles réservations. |
À Marseille, la déclaration du meublé reste obligatoire, y compris pour une résidence principale. Le numéro d’enregistrement ne remplace pas une autorisation de changement d’usage.
Résidence principale : comment compter les 90 jours ?
Votre résidence principale est le logement que vous occupez habituellement au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
À Marseille, sa location touristique est limitée à 90 jours entre le 1er janvier et le 31 décembre, sauf exceptions légales. Ce plafond porte sur l’ensemble des locations du logement : Airbnb, Booking, Abritel et réservations en direct.
Par exemple : 40 nuits réservées sur Airbnb, 20 sur Booking et 10 en direct représentent 70 nuits louées. Il reste alors 20 nuits avant d’atteindre le plafond.
Le bon réflexe : tenir un calendrier commun à toutes vos réservations. Le suivi d’une seule plateforme ne suffit pas si vous louez sur plusieurs canaux.
Louer une résidence secondaire : une autorisation préalable
Vous possédez un pied-à-terre ou un appartement dédié à la location ? Le plafond de 90 jours ne vous donne pas le droit de le louer librement pendant trois mois.
Pour un local à usage d’habitation situé à Marseille, l’autorisation de changement d’usage est nécessaire dès la première nuit de location touristique.
Que signifie la compensation ?
La compensation consiste à transformer simultanément un autre local, qui n’est pas à usage d’habitation, en logement. Ce local doit respecter les critères prévus par le règlement marseillais, notamment de surface, de qualité et de localisation.
Il ne s’agit donc pas simplement de payer une taxe pour obtenir le droit de louer. Avant d’investir ou de publier une annonce, faites vérifier la faisabilité du projet auprès du service compétent de la Ville.
Quel DPE faut-il prévoir ?
Pour une demande de changement d’usage en meublé de tourisme, le logement doit actuellement présenter un DPE classé de A à E. À partir du 1er janvier 2034, le niveau requis sera de A à D en France métropolitaine.
Vérifiez le classement et la validité du diagnostic avant de prévoir votre mise en location.
Vous avez déjà une autorisation ?
Retrouvez la décision délivrée pour votre logement et vérifiez sa date d’expiration, son bénéficiaire et ses conditions.
Une annonce déjà en ligne ou un numéro d’enregistrement ne permettent pas, à eux seuls, de savoir si l’autorisation est toujours valable. Si elle est temporaire, anticipez son échéance avec la Ville avant d’accepter des séjours au-delà de cette date.
Vous êtes locataire : obtenez l’accord de votre propriétaire
Proposer aux voyageurs le logement que vous louez constitue une sous-location.
Pour un bail d’habitation classique du secteur privé, vous devez obtenir l’autorisation écrite du propriétaire sur la sous-location et son prix. Le loyer de sous-location au mètre carré ne peut pas dépasser celui que vous payez vous-même : le tarif envisagé doit donc respecter cet encadrement.
Cet accord ne dispense pas des autres démarches applicables au logement. La sous-location touristique d’un logement social entier est interdite.
Les démarches avant de publier votre annonce
Une fois votre situation identifiée, vous pouvez avancer dans cet ordre.
1. Vérifier la copropriété
Consultez le règlement de copropriété pour vérifier la compatibilité de votre projet avec les clauses de l’immeuble. En cas de doute, demandez une interprétation au syndic ou à un professionnel du droit.
2. Obtenir les autorisations nécessaires
Selon votre situation : accord du propriétaire pour sous-louer, autorisation de changement d’usage et respect des conditions associées.
3. Déclarer le logement
Utilisez le portail municipal de déclaration et de taxe de séjour pour effectuer la démarche et obtenir le numéro à faire apparaître sur vos annonces.
Si le logement est en copropriété, informez le syndic de la déclaration ; si vous êtes locataire, rapprochez-vous de votre propriétaire pour cette information.
4. Préparer les formalités de votre activité
Prévoyez l’immatriculation permettant d’obtenir votre numéro SIRET, la déclaration des revenus locatifs et les modalités de collecte de la taxe de séjour. Vérifiez également auprès de votre assureur que votre contrat couvre la location touristique.
Ces sujets restent à traiter même lorsque la location constitue seulement un complément de revenus.
5. Organiser les séjours
Vous pouvez ensuite préparer votre annonce, fixer les disponibilités et les tarifs, puis organiser les arrivées, le ménage, le linge et les échanges avec les voyageurs.
Une évolution à suivre en 2026 : la Direction générale des Entreprises annonce la mise en service du téléservice national d’enregistrement au quatrième trimestre. Les loueurs devront alors suivre les nouvelles modalités d’enregistrement. En attendant, utilisez la procédure indiquée par la Ville.
Quelles sanctions en cas de non-respect ?
Les conséquences dépendent du manquement : défaut d’enregistrement, dépassement du plafond annuel, absence d’autorisation ou sous-location non autorisée.
Le Code du tourisme prévoit notamment une amende civile pouvant atteindre 15 000 € pour le non-respect du plafond annuel applicable à la résidence principale. Il s’agit d’un maximum légal, et non d’une amende automatique.
Pour un locataire, sous-louer sans autorisation peut aussi entraîner la résiliation du bail et le remboursement au propriétaire des sous-loyers perçus.
Questions fréquentes
Les jours où mon annonce est disponible comptent-ils dans les 90 jours ?
Le plafond concerne les jours effectivement loués, pas les jours simplement ouverts à la réservation. Votre suivi doit donc porter sur les séjours réalisés, tous canaux confondus.
Airbnb peut-il vérifier le nombre de jours loués ?
Les plateformes disposent de données sur les réservations effectuées par leur intermédiaire. L’administration peut également accéder à des données d’activité transmises par les intermédiaires. Répartir vos réservations entre plusieurs sites ne crée pas plusieurs plafonds.
Qui contacter pour connaître la situation de mon logement ?
Pour le changement d’usage, adressez-vous au service des autorisations d’urbanisme de Marseille. Pour la déclaration et le numéro d’enregistrement, consultez le portail municipal de la taxe de séjour. Préparez l’adresse du logement et les éventuelles autorisations déjà obtenues.
Et si vous nous confiez la suite ?
Une fois le cadre de votre location clarifié, reste tout ce qui fait la qualité d’un séjour : une annonce soignée, des tarifs adaptés, des réponses rapides et un logement prêt à accueillir les voyageurs.
Les Dorlotés prend en charge la gestion quotidienne de votre location à Marseille : annonce, réservations, échanges avec les voyageurs, organisation des arrivées et des départs, ménage et linge.
Vous disposez d’une interlocutrice pour suivre votre logement et prendre soin de vos voyageurs. Les autorisations administratives restent à obtenir auprès des organismes compétents.
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Sources et démarches utiles
Cet article présente des repères généraux. Les règles peuvent évoluer et leur application dépend de la situation du logement.
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